В каких ситуациях предполагается цель причинения вреда имущественным правам кредиторов
Потенциального банкрота могут обвинить в том, что он имел намерения причинения имущественного вреда кредиторам при соблюдении одного из следующих условий, которые перечислены в п. 2 ст. 61.2 127-ФЗ:
- По результатам выполнения договорных условий компания приобрела признаки неплатежеспособности, и это стало одной из причин инициации процедуры признания ее финансово несостоятельной.
- На момент подписания договора компания уже имела финансовые затруднения, сложности при взаиморасчетах с кредиторами и была на грани банкротства.
- Сделка была безвозмездной и не предполагала оплату в пользу должника.
- Сделка заключена для выгоды заинтересованного лица.
- Она была заключена для выплаты доли одному из участников компании.
- Если стоимость передаваемого имущества в рамках сделки превысила 20% от совокупной оценки активов юрлица.
- Если в процессе операции должником было изменено место регистрации, скрыты активы, искажена отчетность, была допущена халатность из-за уничтожения бухгалтерских документов.
- Если фактически компания-должник продолжила распоряжаться имуществом (влиять на его местонахождение, передавать его в аренду или залог и пр.), которое перешло к другому собственнику незаконно.
Тогда как контрагента должника по совершаемой сделке могут обвинить в неблагонадежных намерениях при условии, что он выступает заинтересованным лицом (например, учредители обеих компаний имеют родственные связи или являются единым лицом) или обладал сведениями о сложном финансовом положении юрлица или сведениями о нарушении им интересов займодателей. Такая информация могла быть у контрагента из открытых источников: ведь все сведения о введении в отношении юрлица отдельных этапов банкротства (процедуры наблюдения, конкурсного производства и пр.) размещаются в открытом доступе.
Сделки, которые привели к причинению имущественного вреда должнику и его кредиторам, имеют более продолжительный период для оспаривания. Он составляет 3 года до начала процедуры банкротства или 3 года после.
Таким образом, статья 61.2 127-ФЗ предусматривает основания для признания договоров, подписанных компанией в стадии банкротства, недействительными. По результатам оспаривания таких сделок отчужденное в их рамках имущество должника подлежит возврату в конкурсную массу и может быть направлено на погашение обязательств перед кредиторами. В рамках ст. 61.2 127-ФЗ допускается оспаривание договоров, которые заключены на крайне невыгодных условиях для должника, существенно отличающихся от рыночных. Также по ним можно признать недействительными сделки, которые ухудшают имущественное положение банкрота и ущемляют права кредиторов. Подозрительные сделки на антирыночных условиях по п. 1 ст. 61.2 127-ФЗ можно оспорить в течение года после их подписания, тогда как причиняющие вред кредиторам по п. 2 ст. 61.2 127-ФЗ в течение 3 лет после их подписания. При оспаривании сделок суд проверяет наличие оснований для этого по п. 1, 2 ст. 61.2 127-ФЗ.
Можно ли оспаривать сделки совершенные ИП перед банкротством
Что происходит, если оспорить сделку получилось? Все материальные активы возвращаются в конкурсную массу, которая в установленном законом порядке будет распределена между кредиторами и другими субъектами, которые имеют право на выплаты от банкрота. Кроме того, прекращаются и обязательства кредитора (если он выполнил их не в полном объёме или обязался выполнять в дальнейшем).
В вопросе оспаривания сделки мировое соглашение недопустимо. Считается, что существует не спор о праве в прямом виде, а лишь проверка фактов, поэтому суд может согласиться с иском и договор отменить, либо принять аргументы ответчика и признать соглашение актуальным. Оспорить решение арбитражного судьи можно в обычном процессуальном порядке – путём подачи апелляции.
Чего не лишится должник
В ходе оспаривания сделок может возникать множество нюансов с переуступкой прав и прочих элементов, имеющих отношение к владению имуществом физических лиц. Нужно помнить, какое имущество нельзя реализовать на торгах:
- Единственное жилое помещение (исключение – оно приобретено по ипотечной программе).
- Предметы домашнего обихода, мебель.
- Индивидуальные вещи (одежда, обувь, и т.д.).
- Имущество, посредством которого должник зарабатывает себе на жизнь (не дороже 10 тыс. рублей).
- Скот, пчёлы, кролики, птица и помещения для их содержания.
- Сырье для отопления дома и приготовления пищи.
- Транспорт инвалида, и т.д.
Домашний скот останется во владении
Сделки дарения – действительны или нет
Дарение не несет финансовых выгод передающей стороне, поэтому его часто используют как спасительную меру при банкротстве, для которой характерны:
- Налоговые льготы.
- Упрощенный механизм оформления документов.
- Возможность применения в кругу близких родственников.
В ходе признания финансовой несостоятельности должник рискует имуществом, но средства от продажи переданных автомобилей, объектов недвижимости, акций могут удовлетворить требования кредиторов, поэтому дарение активно используется для вывода активов. Рассмотрим данную группу сделок на примере квартиры.
Запрещается дарение квартиры:
- Если договор оформляется лицом, не достигшим совершеннолетия, либо ограниченным в дееспособности гражданином, а также опекунами и попечителями от имени указанных групп.
- В пользу социальных и медицинских работников, а также служащих государственных и муниципальных органов.
Как видно из представленного списка, на законодательном уровне запрет зафиксирован и активно применяется. Однако на практике в тексте договора дарения отсутствует раздел, содержащий сведения о занимаемой должности физических лиц, в чью пользу передается квартира, что в дальнейшем может повлечь за собой использование данного условия в незаконных целях
Эти и другие возможности для проведения недействительных сделок следует принимать во внимание, чтобы быть защищенными от недобросовестных действий банкрота
На примере дарственной можно убедиться, что нормы законодательства – это далеко не единственная мера, которая применяется для защиты интересов кредиторов. Документы, подтверждающие право собственности нового собственника квартиры, заполняются на государственных бланках, которые очень сложно подделать. Аналогичные меры применяются ко всем правоустанавливающим документам.
Последствия оспаривания сделок
Когда соглашение признается недействительным, имущественные права по сделке прекращаются (активы или собственность граждан возвращаются назад).
По недействительной сделке имущество реализуется в рамках установленной законом очередности, чтобы удовлетворить требования кредиторов. Вступают в силу основания, указанные в ФЗ о банкротстве.
Особые ситуации возникают, когда была проведена последующая сделка со спорным имуществом. Требование о признании операции недействительной предъявляют первому приобретателю. Если оно удовлетворяется, активы должны быть получены у второго приобретателя, для чего готовят виндикационный иск и передают сотрудникам судебных органов.
Особенностью виндикации является то, что имущество по нему можно истребовать только в натуре
Максимальный срок по виндикационным искам составляет три года. В данный период не входит временной промежуток, когда истец не был информирован о принадлежности имущества конкретному лицу (не знал и не мог знать, кто является владельцем).
Закон о несостоятельности
Обратимся к законодательству, а именно закону о несостоятельности, главе 3 Оспаривание сделок должника и рассмотрим различные ситуации, при которых договор может быть оспорен:
- Так сделка, совершенная в течение одного года до подачи заявления о банкротстве при неравнозначном встречном исполнении, например, по заниженной стоимости является подозрительной и подлежит оспариванию;
- Сделка, совершенная в течение 3-х лет до подачи заявления о банкротстве в целях причинения вреда кредиторам, и если вторая сторона является аффилированным лицом, или знала о неплатежеспособности и недостаточности имущества первой стороны тоже может быть признана недействительной;
- Сделки, проведенные на безвозмездной основе, а также направленные на причинение имущественного вреда кредитору в следствие появления неплатежеспособности должника после продажи имущества, или оформление договора в момент неплатежеспособности;
- В случае если должник, после совершения сделки продолжает пользоваться имуществом, либо указывает как распоряжаться данным имуществом новому собственнику, такой договор признается ничтожным;
- Оформление сделок, при которых оказывается предпочтительное удовлетворение требований одних кредиторов, и нарушение прав других кредиторов, также подлежит оспариванию.
Рассмотрим, какие договора не могут быть оспорены в соответствии с законом:
- Сделки, проведенные на торгах, с участием хотя бы одной заявки направленной неограниченному числу участников таких торгов не могут быть признаны недействительными;
- Сделки обычной, ежедневной хозяйственно деятельности, по стоимости, не превышающие 1 % активов должника. Например, продажа изготавливаемой продукции индивидуальным предпринимателем;
- Сделки, совершенные с равноценным встречным исполнением обязательств, если вторая сторона не знала о неплатёжеспособности и недостаточности имущества должника, а также не является аффилированным лицом в отношении банкрота;
- Сделки, направленные на погашение требований кредиторов, в момент, когда, по другим конкурсным кредиторам не наступило время исполнения обязательств не подлежат оспариванию.
Оспаривание сделок в ходе банкротства
Чтобы законодательно защитить правовые и имущественные интересы кредиторов, базовыми нормативными актами регламентирована возможность опротестования сделок должников, получивших статус финансового банкрота. Данная процедура является необходимым мероприятием в процессе устранения рисков того, что подозрительные, либо изначально фиктивные договоры, соглашения или контракты не обретут юридическую силу, а должник не сумеет заблаговременно скрыть свое имущество, не исполнив предварительно взятые на себе, обязательства.
Объявить о несостоятельности могут как физические, так и юридические лица
Процесс оспаривания сделок с такими участниками подлежит реализации на различных стадиях официального признания неплательщиком, следовательно, важно знать и умело использовать основные аспекты, характерные для этого статуса
Зачем оспаривают сделки?
Процедура признания сделок банкрота ничтожными — важнейший инструмент в руках финуправляющего, дающий ему возможность защитить интересы кредиторов. Оспаривание направлено на пресечение попыток сокрытия должником имущества путем заключения им фиктивных или подозрительных сделок.
Как показала судебная практика, в процессе банкротства нередко попадают под подозрение и отменяются договоры купли-продажи или дарения, раздела имущества, внесения его под залог. Применяется отмена сделок в отношении следующих имущественных средств должника:
- принадлежащих ему лично на основании безраздельной собственности;
- с долевым участием должника;
- совместно нажитых супругами в браке;
- приобретенных им ранее как по договорам купли-продажи, так и в порядке наследования.
Также важно отметить, что, несмотря на невозможность для других кредиторов (кроме конкурсных) прямо подать заявление на отмену сделок банкрота, они могут сделать это через финуправляющего. И если будут приведены весомые доводы в пользу аннулирования договоров, отказать он им не сможет
На примере
Разберём на простом примере ещё одну ситуацию, в которой действия ответчика не могут подвергаться сомнению:
Мужчина имеет кредитную историю более 10 лет. Все платежи и долговые обязательства по займам всегда погашались вовремя. 2 года назад он подарил своему второму сыну квартиру. А 9 месяцев назад взял в банке кредит на сумму в 1 миллион рублей, после чего потерял высокооплачиваемую работу и последние три месяца не платит по счетам.
В этой ситуации арбитражный управляющий и кредитор не имеют оснований для оспаривания сделки, так как на момент дарения квартиры ответчик не являлся неплатёжеспособным лицом и своевременно гасил все свои обязательства.
Вторая ситуация:
В результате массовых сокращений на работе мужчина потерял основной источник дохода. Взяв кредит в банке, он просрочил несколько обязательных платежей по нему. Параллельно был вынужден продать собственную квартиру, в которой проживал, по существенно заниженной цене.
И в этом случае потерпевшая сторона не может предъявлять претензии по поводу совершённой сделки, так как это не имеет смысла. Даже если суд докажет нецелесообразную стоимость недвижимости, на кредитора это никак не повлияет, ведь жилплощадь являлась единственной для ответчика, а значит, входит в список неприкосновенного имущества.
Особенности оспаривания сделок физических лиц
Процедура, в рамках проведения которой возможно оспаривание сделок физических лиц при банкротстве законодательно разрешено с 2015 года. До этого такие механизмы не имели юридической силы. Алгоритм их выполнения в данном случае в корне отличен от ситуации с организациями и юридическими лицами. Однако основания являются стандартными во всех случаях.
Данное мероприятие состоит из нескольких, последовательно выполненных действий:
- составление искового заявления – этим занимаются уполномоченные лица. В основе документа лежит ходатайство об аннулировании сделки. Если решение, побудившее к этому, было принято на общем заседании кредиторов, то должен быть составлен протокол, копия которого подкрепляется к заявлению;
- сбор пакета документов – данную функцию берет на себя финансовый управляющий, после чего вместе с иском передает все бумаги в суд;
- принятие постановления по иску – все сведения рассматриваются и тщательно проверяются в ходе судебного разбирательства, после чего выносится решение о дальнейшем статусе сделки.
Насколько эта процедура оправдана, свидетельствует юридическая практика. Данный механизм позволил пресечь попытки ухода от ответственности путем продажи имущества, недвижимости с целью уберечь их от конфискации и последующего выставления на торги – для покрытия задолженности.
Как и в какой срок у вас могут забрать купленную квартиру
Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.
Оспаривать продажу вам квартиры может тот, кому полагается больше 10% всех долгов продавца, или финансовый управляющий. Финансовый управляющий — специалист, в ведение которого поступает имущество будущего банкрота и который ищет способы раздать его долги.
Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.
Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.
Срок оспаривания сделки считается от момента, когда финансовый управляющий узнал о подозрительных обстоятельствах сделки.
Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.
Есть разные сроки оспаривания сделок при банкротстве в зависимости от степени влияния сделки на материальное положение продавца. Когда продажа невыгодна продавцу, от нее до неплатежеспособности должно пройти не более одного года. Когда продажа прямо привела к неплатежеспособности, от нее должно пройти не более трех лет.
То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.
Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей. Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.
Слишком дешевая квартира — большой риск: вы же знали, что покупаете квартиру за бесценок и это крайне невыгодно продавцу. Второй фактор касается финансового положения продавца: у него уже есть много долгов к моменту продажи квартиры, и эти долги продавец мог бы погасить, продавая квартиру по рыночной цене, но он продает ее буквально за копейки, уже не может вернуть долги и поэтому становится банкротом.
Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.
Риск отмены сделки появляется, если вы покупаете квартиру у человека, который должен вам крупную сумму, и вы точно знаете, что этот человек должен много денег кому-то еще.
Но тут тоже есть фактор равноценности: если вы купили квартиру по документам за 3 миллиона, а потом продавец отдельно вернул вам миллион, то все будет нормально.
А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.
Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.
Но даже при всех этих обстоятельствах сделку могут не аннулировать. Дело попадет в суд, и он уже будет решать, насколько это подозрительная сделка.
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).
Информация об изменениях: от 28 июля 2012 г. N 144-ФЗ в пункт 2 статьи 61.2 настоящего Федерального закона внесены изменения, по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона
2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии следующих условий:
стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации – десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской отчетности или иные учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
ГАРАНТ:См. комментарии к статье 61.2 настоящего Федерального закона
Сделки юридических лиц, которые нельзя оспорить
Текущие сделки, характерные для обычной хозяйственной деятельности предприятия, нельзя подвергать сомнению, если цена переданного имущества или взятых обязательств составляет не более 1% балансовой стоимости активов организации-должника.
В арбитражном процессе сделки, относящиеся к рядовым, включают:
- Значительную отсрочку платежа.
- Наличие отступных.
- Досрочный возврат кредита без объективных причин (полного размера или его части согласно графику).
- Оплату аренды, заработной платы, коммунальных платежей, услуг связи, и т.д.
- Налоговые платежи.
На практике к данной группе сделок, формирующих текущую деятельность предприятия, могут относиться также приобретение сырья, материалов, реализация готовых товаров, получение кредитов на пополнение оборотных средств (в частности, для приобретения оптовой партии товара с целью дальнейшей перепродажи).
Какие сделки обычно попадают под подозрение?
Существует несколько видов сделок, которые вызывают у финуправляющего устойчивое желание их отменить. К подобным подозрительным договорам отчуждения в первую очередь следует отнести:
- все заключаемые на безвозмездной основе сделки;
- договоры, цена отчуждаемого имущества в которых находится значительно ниже его среднерыночной стоимости;
- сделки, заключаемые заинтересованными сторонами — при условии, что их заинтересованность явная и может быть доказана;
- сделки с кредитором должника, если их заключение привело к нарушению финансовых интересов других кредиторов;
- заключаемые гражданином после назначения финуправляющего и не согласованные с ним сделки (с небольшим послаблением — об этом ниже).
Что такое подозрительные сделки?
К ним принято причислять следующие операции, направленные на отчуждение имущества должника:
- Сделки, цена продаваемого имущества в которых занижена на 20% и более относительно среднерыночной стоимости аналогичного имущества.
- Заключенные должником сделки, непосредственно перед которыми или после них он сменил место проживания, не уведомив при этом кредиторов.
- Любые операции, целью которых является сокрытие имущества потенциального банкрота путем уничтожения или изменения позволяющей его найти и включить в конкурсную массу документации.
- Фиктивные сделки, после заключения которых за продавцом-банкротом сохраняется возможность непосредственного управления имуществом и воздействия на текущего владельца в плане распоряжений относительно будущей судьбы имущества.
Оспаривание сделок: при банкротстве и не только
Воспользоваться правом на оспаривание сделки — купли-продажи, дарения и других — могут не только стороны, заключающие договор, но и третьи лица. Главное условие — их интересы (имущественные, репутационные, финансовые) сделка, так или иначе, затрагивает
Чаще всего это кредиторы, которым важно получить с должника причитающееся. Инициировать разбирательство по сделке может и государство, если есть подозрение, что договор между сторонами фиктивный, а цель его — уйти от налогов, скрыть активы или договориться с одним из кредиторов в ущерб интересам других
Если гражданин или организация кому-то должны — деньги, товары, услуги — их обязательства автоматически накладывают ограничения на возможность совершать сделки. Просроченные обязательства, даже если они не привели еще к банкротству, становятся поводом для пристального внимания к действиям должника — в том числе и к совершаемым им сделкам.
Подозрения о банкротстве – что делать?
Если компания не спешит признавать себя банкротом, а при этом на руках у контрагента оказывается судебное решение на взыскание долга, вступившее в законную силу, разумно воспользоваться следующей схемой: самостоятельно отправиться в арбитражный суд и подать заявление о банкротстве должника. Указанный механизм является более эффективным, чем обращение к судебным приставам. На это есть несколько причин, представленных далее.
Во-первых, работа судебных приставов может существенно тормозить процесс.
Во-вторых, при успешном взыскании имущества и передаче денежных средств кредитору действия судебного пристава могут быть оспорены по критерию приоритетного удовлетворения требований.
Кроме того, компания-должник, заинтересованная в продолжении деятельности, имеет приоритет рассчитаться с кредиторами, отправившимися в суд. На практике это выглядит так: руководство приостанавливает выплаты по долгам и расплачивается только с теми контрагентами, которые запустили дело о признании компании банкротом.
Четвертая причина – если должник планировал запустить процедуру признания собственной неплатежеспособности, обращение в суд со стороны кредиторов может вывести ситуацию из-под контроля в пользу последних.
Когда у вас могут забрать купленную квартиру
Когда вы заключаете договор купли-продажи квартиры, фактически происходит обмен квартиры на деньги.
Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.
Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.
Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.
Если по договору квартира стоит значительно дешевле аналогичных объектов, значит, у продавца была выгода в формальной потере денег, и эта выгода может превратиться в ваши убытки.
Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.
Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.
Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.
Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе. Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить. Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.
Отменяя сделку купли-продажи недвижимости, суд исходит из недобросовестности покупателя, который прекрасно понимает, что покупает квартиру за бесценок.
Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.
Дело о банкротстве в отношении продавца могут начать, если он должен кому-то больше 500 тысяч рублей и отдавать уже пора.
Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.
Но негативными последствиями чревата не любая скидка в полмиллиона. Эта скидка должна быть существенной относительно итоговой цены продажи квартиры и относительно размера долгов продавца.
Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут
Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 8 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.
Например, в Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца
