Аренда земельных участков
Порядок предоставления в аренду земельных участков определен ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Но помимо земельного законодательства общие вопросы регулирования аренды земли в соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК РФ регулируются гражданским законодательством.
Статьей 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду. Земельные участки в соответствии со ст. ст. 15 – 19 ЗК РФ могут находиться как в частной, так и в государственной собственности.
Существенными условиями договора аренды земельного участка являются срок аренды и размер арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Порядок признания в целях налогообложения прибыли расходов организаций на приобретение прав на земельные участки определен ст. 264.1 НК РФ “Расходы на приобретение права на земельные участки”.
Расходами на приобретение права на земельные участки в целях налогообложения прибыли признаются расходы на приобретение земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках. К расходам на приобретение права на земельные участки относятся также расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков при условии заключения указанного договора аренды.
Согласно пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ расходы на приобретение земельных участков включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, и по выбору налогоплательщика:
- признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;
- признаются расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30 процентов исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.
Если договор аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации не подлежит государственной регистрации, то расходы на приобретение права на заключение такого договора аренды признаются расходами равномерно в течение срока действия этого договора аренды. Такое правило установлено п. 4 ст. 264.1 НК РФ.
Пример (цифры условные).
Организация приняла участие в конкурсе на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. Стоимость приобретения права на заключение договора аренды составила 54 600 руб., договор аренды заключен на 11 месяцев. Поскольку срок договора аренды составляет менее одного года, в соответствии со ст. 26 ЗК РФ такой договор не нуждается в государственной регистрации.
Дебет 97 “Расходы будущих периодов” Кредит 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” 54 600 – отражено в составе расходов будущих периодов право на заключение договора аренды земельного участка;
Дебет 76 “Расчеты с разными дебиторами и кредиторами” Кредит 51 “Расчетные счета” 54 600 – перечислены денежные средства.
Ежемесячно в течение срока действия договора аренды земельного участка:
Дебет 20 “Основное производство” Кредит 97 “Расходы будущих периодов” 4963,64 – списана часть расходов будущих периодов, приходящаяся на отчетный период (54 600 руб. / 11 месяцев).
Предельный размер расходов, признаваемых в целях налогообложения в отчетном (налоговом) периоде, определяется отдельно в отношении суммы расходов на приобретение права на земельный участок и в отношении суммы расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.
По разъяснениям Минфина России, приведенным в письме от 27 июня 2007 г. N 03-03-06/1/425, для расчета предельных размеров расходов, исчисляемых в соответствии со ст. 264.1 НК РФ, налоговая база предыдущего налогового периода определяется в соответствии со ст. 274 НК РФ без учета суммы расходов указанного налогового периода на приобретение права на земельные участки и на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков.
Зачем нужны будущие издержки?
Это означает, что организация потратила деньги сейчас, но на затраты сумму спишет потом. При этом дебиторская и кредиторская задолженности закрываются в текущем периоде. К таким расходам относятся:
- затраты на страхование имущества;
- покупка лицензий;
- обязательная сертификация продукции;
- неисключительные права на программные продукты;
- рекультивация земель;
- горные подготовительные работы.
В бухгалтерском учете 97 счет относится к активным, поэтому все расходы списываются в дебет других счетов. Соответственно, обороты по кредиту уменьшают дебетовый остаток. Суммы отражаются за минусом налога на добавленную стоимость.
Примечание от автора! Активными называются счета, остатки по которым могут аккумулироваться только по дебету. Это оказывает влияние на структуру баланса. В данном случае «активный» буквально означает актив баланса.
Аналитический учет расходов будущих периодов (РБП) ведется по каждому поступающему активу. Это означает, что для каждого названия будет заведена собственная карточка, в которой указывается:
- наименование;
- сумма по договору;
- признание расходов в днях или месяцах;
- период списания, соответствующий сроку действия, прописанному в договоре;
- счет в бухгалтерском учете для списания издержек;
- статья затрат.
Для каждого из типов расходов будущих периодов были предусмотрены собственные субсчета:
- 97.01 принято предназначать для издержек на оплату труда будущих периодов (отпуска, компенсации на увольнение).
- 97.02 применяется для учета затрат на добровольное страхование работников.
- 97.21 используется для прочих расходов.
Пример использования счета 97 при учете расходов будущих периодов
ООО «Кандидат» имеет в собственности котельную, которая отапливает соседние здания. Тепло производится с помощью газового котла, который является опасным производственным объектом. По этой причине общество ежегодно вынуждено страховать свое газовое оборудование. 28 февраля был получен страховой полис от страховой организации. За него ООО «Кандидат» заплатило 25 000 руб. Срок действия полиса ‒ с 1 марта текущего года по 28 февраля будущего года. Бухгалтерия должна сделать операции:
- Дт 76 Кт 51 «Расчетные счета» – перечислено 25 000 рублей страховой компании;
- Дт 97.02 Кт 76 – получен полис на страхование газового котла со взносом 25 000 рублей;
- 25 000 / 12 = 2 083,33 руб. – ежемесячная норма отнесения суммы страховки на затраты;
- Дт 23 Кт 97.02 – списаны РБП по страхованию за март в размере 2 083,33 рубля.
Ежемесячно 97 счет будет погашаться на сумму 2 083,33 рубля, пока не закончится срок страхования объекта. Чтобы в программе сумма регулярно списывалась автоматически регламентной операцией, надо все данные прописать в карточке объекта по образцу:
Рисунок 1. Карточка из программы 1С 8
Как делить страховые суммы на счету 97 в бухгалтерском учете?
97.02 «Расходы на страхование» корреспондирует по дебету со счетами:
- 20 «Основное производство»;
- 23 «Вспомогательное производство»;
- 26 «Общехозяйственные расходы».
По кредиту он может корреспондировать со счетами:
- 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»;
- 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами».
Страхуя имущество, предприятие заключает контракт со страховой организацией в виде полиса, действующего в течение года. Поэтому бухгалтер считает целесообразным делить сумму страхового взноса на равные части и ежемесячно списывать их с 97 счета. Хотя единовременное списание не возбраняется правилами бухгалтерского учета.
Расходы на проведение торгов
Одной из форм размещения заказов на строительство, предусматривающей выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса, являются подрядные торги. Согласно ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть заключен путем проведения торгов и заключается с лицом, эти торги выигравшим. Нередко термины “конкурс” или “торги” в повседневной речи заменяются таким термином, как “тендер”.
Положение о подрядных торгах в Российской Федерации утверждено распоряжением Госкомимущества России и Минстроя России от 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7. Подрядные торги в соответствии с п. 1.5 Положения могут проводиться при размещении заказов на:
- строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе на условиях “под ключ”;
- выполнение проектных, инженерно-изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;
- поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях “под ключ”;
- управление проектом, консультирование, надзор;
- любые технически и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг.
Результаты торгов становятся известными не сразу, а лишь спустя какое-то время. До тех пор, пока не объявлены результаты торгов, расходы организации – претендента на участие в торгах следует учитывать в качестве расходов будущих периодов.
В периоде, когда будут объявлены результаты торгов, расходы, учтенные организацией-претендентом на счете 97 “Расходы будущих периодов”, в зависимости от исхода торгов, будут списаны:
- на счета учета затрат на производство в порядке, установленном организацией (20 “Основное производство”, 25 “Общепроизводственные расходы” и другие счета), – в случае победы в торгах;
- на счет 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”, – если торги проиграны.
Вопрос учета в целях налогообложения прибыли организаций расходов на участие в тендерах рассмотрен в письме ФНС России от 18 ноября 2005 г. N ММ-6-02/961 “Об учете для целей налогообложения расходов организаций на участие в тендерах в случае проигрыша торгов”. Тендерные торги в качестве необходимых условий участия в них могут предусматривать:
- обязанность представления участником конкурсного предложения;
- сбор за участие в конкурсе;
- приобретение тендерной документации;
- приобретение банковской гарантии;
- выполнение иных требований тендера.
В целях налогообложения прибыли необходимо учитывать возможность участия организации в торгах в рамках своей основной деятельности, а также характер расходов, возможность их возвратности при различных исходах тендерных торгов или возмещения подобных расходов в стоимости строительных работ.
Как сказано в письме ФНС России от 18 ноября 2005 г. N ММ-6-02/961 “Об учете для целей налогообложения расходов организаций на участие в тендерах в случае проигрыша торгов”, расходы организации, связанные с участием в тендерных торгах, которые проиграны, могут быть признаны для целей налогообложения в составе внереализационных расходов в случае, если они осуществлены в связи с выполнением требований, предъявляемых организаторами торгов участникам торгов, и не возвращаются ему при проигрыше. В частности, к таким расходам могут быть отнесены расходы по уплате сбора за участие в конкурсе, расходы по приобретению тендерной документации, приобретению банковской гарантии. Указанные расходы, подтвержденные документально, учитываются для целей налогообложения прибыли единовременно.
Кроме того, в случае возврата организаторами торгов сумм, внесенных участниками торгов за участие в тендере, подобные суммы у участника включаются в состав внереализационных доходов. Аналогичные разъяснения содержит письмо Минфина России от 16 января 2008 г. N 03-03-06/1/7.
