Суд отметил, что федеральным законодательством не предусмотрены ограничения на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства
Эксперты сошлись во мнении, что ситуации, когда сотрудники Россреестра запрашивают не предусмотренные законом документы, возникают из-за четкого следования инструкциям. В частности, один из них отметил, что сотрудники ведомства могли не знать тонкостей применения того или иного закона, однако подобная ошибка, совершенная судьей районного суда и «засиленная» в апелляции, свидетельствует о поверхностном изучении материалов дела.
Верховный Суд опубликовал Определение № 6-КАД20-4-К2, в котором разобрался, применимы ли положения Семейного кодекса к правоотношениям, вытекающим из общей долевой собственности бывших супругов.
16 июня 2014 г. между супругами Ларисой и Александром Никулиными и ООО «Имтер» был заключен договор участия в долевом строительстве жилья, по условиям которого у участников возникло право требования в совместную собственность объекта долевого строительства – квартиры. 24 июня 2014 г. договор был зарегистрирован Управлением Росреестра по Рязанской области.
4 апреля 2015 г. супруги развелись. 24 августа 2015 г. они заключили соглашение о равенстве долей в праве требования по договору участия в долевом строительстве.
На основании соглашения от 17 мая 2017 г. о передаче прав и переводе долга по договору участия в долевом строительстве права и обязанности застройщика от ООО «Имтер» были переданы ООО Фонд «Центр поддержки предпринимательства – бизнес-инкубатор Рязанского муниципального района». 23 октября 2017 г. между Никулиными и Фондом было подписано дополнительное соглашение к договору, по условиям которого стороны договорились внести изменения в п. 1.3 договора, заменив слова «в совместную собственность» словами «в общую долевую собственность с определением долей каждого участника по 1/2», а также заменив слова «совместной собственности» словами «долевой собственности».
14 февраля 2019 г. допсоглашение и заявление о его государственной регистрации были сданы в территориальный МФЦ. По результатам рассмотрения заявления госрегистрация этого дополнительного соглашения была приостановлена. В качестве оснований для приостановления регистрирующий орган указал непредставление заявителями документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, и несоответствие формы документа, представленного для осуществления госрегистрации прав, требованиям законодательства РФ.
В уведомлении также было указано, что дополнительное соглашение содержит элементы брачного договора; поскольку установленный законом режим совместной собственности должен измениться на режим общей долевой собственности, то данное соглашение подлежит нотариальному удостоверению. 26 марта 2019 г. Лариса Никулина подала заявление о представлении дополнительных документов, к которому приобщено соглашение об установлении равенства долей от 24 августа 2015 г.
Впоследствии областное Управление Росреестра дважды отказало в снятии приостановления по указанным выше причинам, а затем отказало в государственной регистрации допсоглашения ввиду неустранения причин, препятствующих этому.
Бывшие супруги обратились в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным отказа в госрегистрации дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве. В обоснование они ссылались на то, что требование регистрирующего органа о представлении нотариально удостоверенного соглашения о разделе общего имущества супругов является незаконным.
В суде ведомство вновь настаивало, что допсоглашение содержит элементы брачного договора, в связи с чем подлежит нотариальному удостоверению в силу положений Семейного кодекса.
Первая инстанция посчитала, что представленное на регистрацию дополнительное соглашение между административными истцами и Фондом не соответствует требованиям, установленным нормами действующего законодательства. Сославшись в том числе на положения Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, суд пришел к выводу о том, что допсоглашение не отражает информацию, необходимую для государственного учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН.
Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции об обоснованности отказа в регистрации дополнительного соглашения в связи с непредставлением документов, необходимых для оказания услуги. После этого Лариса Никулина обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой.
Изучив материалы дела, ВС указал, что ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав. Одними из оснований для приостановления регистрационных действий являются отсутствие документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, а также несоответствие по форме или содержанию документов требованиям законодательства Российской Федерации (п. 5, 7 ч. 1 ст. 26 закона).
Верховный Суд заметил, что дополнительное соглашение, представленное административными истцами в Управление Росреестра по Рязанской области, было заключено между сторонами договора участия в долевом строительстве жилья, положениями которого определены взаимоотношения участников данного договора, связанные с привлечением денежных средств для создания объекта долевого строительства – квартиры. По условиям допсоглашения Никулины и Фонд договорились внести изменения в п. 1.3 договора. Таким образом, подчеркнул ВС, стороны пришли к соглашению об изменении условий договора в названной части, удостоверив его текст своими подписями и документом, подтверждающим полномочия Фонда. «Данных о том, что эти требования к оформлению дополнительного соглашения кем-либо из сторон не соблюдены, административным ответчиком не представлено», – отмечается в определении.
Высшая инстанция указала, что федеральным законодательством не предусмотрены ограничения на регистрацию вновь созданного объекта долевого строительства, в том числе квартиры, в долевую собственность участников этого долевого строительства. В связи с чем указание в дополнительном соглашении на определение конкретных долей при регистрации права собственности на квартиру как вновь созданного объекта недвижимости по договору долевого строительства не противоречит действующему законодательству, не нарушает чьих-либо прав и законных интересов и зависит от волеизъявления участников данного долевого строительства.
Верховный Суд посчитал, что довод административного ответчика о том, что представленное на государственную регистрацию дополнительное соглашение содержит элементы брачного договора, в связи с чем подлежит нотариальному удостоверению в силу положений Семейного кодекса, следует признать ошибочным, а отказ в осуществлении действий по государственной регистрации – незаконным. «В данном случае подлежали применению нормы законодательства, регулирующие порядок государственной регистрации прав, а не нормы, регулирующие семейные правоотношения», – подчеркивается в определении.
ВС отменил решения нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ Управления Росреестра и обязал ведомство повторно рассмотреть вопрос о госрегистрации дополнительного соглашения.
В комментарии «АГ» адвокат НО КА «Ставрос» Юрий Арутюнов назвал определение ВС крайне важным с точки зрения прекращения практики незаконных отказов в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, связанной с применением закона, не подлежащего применению. «В данном случае орган государственной власти, равно как и нижестоящие суды, применяя положения Семейного кодекса РФ, не обратили положенного внимания на то, что заявители, регистрируя дополнительное соглашение, фактически меняют условия первоначального договора и согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ должны составить соглашение в той же форме, что и первоначальный договор», – указал он.
Соглашаясь с позицией Судебной коллегии по административным делам, адвокат отметил, что сотрудники ведомства, действуя по инструкции, могли и не знать тонкостей применения того или иного закона. Однако подобная ошибка, совершенная судьей районного суда и «засиленная» в апелляции, свидетельствует о поверхностном изучении материалов дела. «С учетом того, что с точки зрения экономии времени и денег большинству граждан в подобной ситуации было бы проще согласиться с требованиями регистрирующего органа, рассматриваемое определение в части установления соответствующей судебной практики – большая удача и пример целеустремленности отстаивания прав гражданам, юристам и адвокатам», – резюмировал Юрий Арутюнов.
Руководитель судебной практики АБ «Гриц и партнеры» Ольга Трохачева заметила, что Росреестр достаточно часто приостанавливает государственную регистрацию документов с требованием исправить в них недостатки либо представить дополнительные документы. «Это связано с тем, что у сотрудников Росреестра есть четкие регламенты с перечнем документов и требованиями к их оформлению. Часто для возобновления регистрации достаточно исправить ошибки и неточности в документах, но иногда Росреестр требует такие документы, представление которых не предусмотрено законодательством. В таком случае у заявителей есть два выхода: представить требуемые документы, если это возможно в конкретной ситуации, чтобы не затягивать процесс, или же оспаривать отказ Росреестра в суде», – указала эксперт.
Ольга Трохачева отметила, что в рассматриваемом Верховным Судом деле административные истцы подали дополнительное соглашение на регистрацию в феврале 2019 г., и только в августе 2020 г., дойдя с делом до Верховного Суда, стороны получили положительное решение. «Для судебной практики определение Верховного Суда является значимым, так как оно указывает Росреестру на отсутствие необходимости запрашивать нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов при подаче на регистрацию дополнительного соглашения об изменении условий договора участия в долевом строительстве жилья», – заключила Ольга Трохачева.
Марина Нагорная
