Оплата офиса или другого нежилого помещения

Чем регулируется?

В 2018 году плату за коммунальные услуги (КУ) и ответственность за ее внесение регламентирует, в первую очередь, Жилищный кодекс РФ. Его положения распространяются не только на жилые площади, но и на нежилые помещения в составе многоквартирных домов (МКД). Таковыми являются магазины, офисы и прочие заведения, для которых переоборудуют квартиры, в основном расположенные на нижних этажах. Вопросу расчетов с потребителями посвящена 155 статья ЖК.

В качестве нежилых помещений в МКД также выступают зоны общего доступа: подвалы, чердаки, подъезды и так далее. Оплата коммунальных расходов на их содержание и ремонт распределяется между владельцами собственности.

Назначение недвижимости не влияет на обязательства по оплате взносов на капремонт, услуг РСО и УО, управляющих организаций, взносов на капремонт — они распространяются на всех собственников дома. Более подробно вопрос о том, должны ли собственники нежилых помещений оплачивать капремонт в МКД, мы рассматривали в этом материале.

Помимо Жилищного кодекса расчеты в сфере коммунальных услуг регулирует 6 часть Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года №354 (редакция от 27 марта 2018 года). В случае, если нежилое помещение находится в нежилом здании, положения ЖК на него не распространяются, однако получающий коммунальные услуги хозяин такой недвижимости обязан их оплачивать по тарифам, установленным в регионе.

Собственники помещений в нежилых строениях, в отличии от владельцев недвижимости в составе МКД, не обязаны совершать ежемесячные взносы на проведение капитального ремонта.

Обслуживая принадлежащие им помещения и прилегающую территорию самостоятельно, они также могут не платить УО за содержание общего с другими собственниками имущества здания (если документ на оказание таких услуг не был ранее подписан). Договоры об обслуживании недвижимости, проведении капитальных и текущих ремонтов могут быть заключены с местной управляющей организацией или иным исполнителем в частном порядке (о том, как владельцу нежилого помещения заключить договор на его обслуживание с управляющими организациями, мы рассказывали тут).

От оплаты ежемесячных взносов на капремонт, по ФЗ №271 от 25.12.2012г., освобождены владельцы нежилой недвижимости в составе МКД:

• состоящего менее чем из четырех квартир, собственники которых сами обслуживают здание и прилегающую к нему территорию;
• где выходы из всех квартир напрямую ведут на улицу (нет подъездов или другой общей для нескольких владельцев площади);
• определенного под снос;
• введенного в эксплуатацию менее трех-пяти лет назад (в зависимости от региона).

С 01 января 2017 года, в соответствии с изменениями в ПП РФ №354, договоры напрямую с РСО должны заключать не только хозяева недвижимости в нежилых зданиях, но и владельцы нежилых помещений в МКД. Ранее предоставление коммунальных услуг за нежилое помещение и их оплата могла осуществляться через посредничество хозяйствующей в многоквартирном доме УО. Теперь договор с ней заключается только на оказание услуг по содержанию, проведению текущих и капитальных ремонтов здания.

Проводки по ЗП: отражение в регистрах учета

Формы регистров учета хозяйственных операций разрабатываются и утверждаются коммерческой организацией самостоятельно. Они должны в любой момент времени обеспечить возможность получения актуальной информации об активах и обязательствах компании.

Как было сказано выше, регистр учета зарплаты должен обеспечивать детализацию данных по каждому сотруднику. Также целесообразно детализировать данные по видам и суммам начислений, удержаний и выплат. Организовать такой детализированный учет можно в самостоятельно разработанной форме, а можно воспользоваться Формой Т-54, утвержденной Госкомстатом в Постановлении № 1 от 05.01.2004. Для начисления зарплаты и заполнения регистров по ее учету основанием могут являться:

• табели учета рабочего времени;
• трудовые договоры;
• приказы о премировании;
• приказы об отпусках;
• исполнительные листы и заявления об удержаниях;
• иные документы по нормированию и оплате труда.

Форма Т-54

Также, согласно статье 136 ТК РФ, работодатель обязан перед перечислением оплаты за труд известить персонал о начислениях и удержаниях. Сделать это можно, выдав сотруднику расчетный листок. Его форма должна позволять в понятной форме сотруднику узнать о начисления, удержаниях и подлежащих получению суммах. Информировать сотрудника можно как на бумажном носителе, так и в электронной форме, например, направив расчетный листок по электронной почте.

Бланк расчетного листка

Пример начисления зарплаты: расчет и проводки

Рассмотрим на примере порядок формирования проводок по выплате вознаграждения сотрудникам. В ООО «Компания» трудятся два человека. Организация занимается оптовой торговлей и зарплата всех сотрудников относится на 44 счет. Зарплата выплачивается 10-го числа следующего месяца. В этот же день перечислены НДФЛ и алименты. Страховые взносы перечислены 14.12.2018.

Менеджер Петров П.П. выплачивает алименты по исполнительному листу — 25% от зарплаты. Все являются налоговыми резидентами, то есть ставка НДФЛ для всех установлена 13 %. Страховые взносы организация уплачивает по обычным ставкам (22 % — ОПС, 5,1 % — ОМС, 2,9 % — ОСС). Всем сотрудникам выплачивается зарплата на банковские карты.

Бухгалтер сформирует следующие проводки:

Отражение комиссии банка в учете

Основанием для отражения в учете операций по выплате и возврате банковской комиссии является договор о банковских услугах. Списание средств со счета предприятия для выплаты комиссии осуществляется по Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Попробуем на примерах разобраться с типовыми проводками на выплату комиссии банку.

Банковская комиссия за услуги инкассации и расчетно-кассовое обслуживание (РКО)

ООО «Император» заключила с банком договоры на оказание следующий услуг:

• установка системы «Клиент-Банк» на сумму 000 руб. без НДС (единоразовая оплата);
• ежемесячное сопровождение системы «Клиент-Банк» на сумму 3 200 руб. без НДС (помесячная оплата);
• инкассация денежных средств на сумму 6 200 руб., НДС 945 руб. (единоразовая оплата);
• РКО на сумму 800 руб. без НДС (единоразовая оплата).

Бухгалтером ООО «Император» будут отражены операции:

Выплата банковской комиссии по валютному договору

Пример проводок:

В учете ООО «Родина» будут сделаны такие проводки:

Возврат банковской комиссии

Пример проводок:

В ООО «Слава» операции были отражены таким образом:

Главное, о чем следует помнить при отражении в учете операции банковской комиссии — строгое соблюдение условий договора в части сроков и размера оплаты.

Учет улучшений

Арендатор может улучшать имущество: делать ремонт, устанавливать сигнализацию, менять окна, двери и т.д. Их подразделяют на:

• Отделимые – те, которые можно демонтировать без повреждений для помещения собственника (к примеру, кондиционер).
• Неотделимые – улучшения, которые невозможно переместить, забрать без повреждений для помещения после окончания срока аренды (например, косметический ремонт).

Неотделимые улучшения должны осуществляться после согласования с арендодателем, иначе он вправе не возмещать их стоимость. Исключением является проведение капитального ремонта, который увеличивает первоначальную стоимость объекта недвижимости.

Расходы на неотделимые улучшения учитываются:

по дебету счета 08 и кредиту счетов, благодаря которым х они были произведены 10, 20, 26, 60, и т.д.

Сам факт неотделимого улучшения, а точнее его принятие к учету отражается записью:

Дебет 08 Кредит 01 (для капитальных вложений).

По улучшениям в данном случае НДС принимают к вычету. Когда улучшение связано с поддержанием помещения в рабочем состоянии, то расходы списываются единовременно проводкой:

Дебет 08 Кредит 91.2.

Если работы не были согласованы с арендодателем и он отказывает в возмещении затрат, остаточная стоимость (после начисления амортизации за время срока аренды помещения) улучшений списывается, как безвозмездная передача (Дебет 91.2 Кредит 01), которая облагается НДС (дебет 91.2 Кредит 68 НДС).

В случае, когда арендодатель возмещает затраты арендатора не неотделимые улучшения, делают проводку:

Дебет 60 Кредит 08.

Пример:

Проводки:

Как внести плату собственнику?

Оплата услуг ресурсопоставляющих организаций производится собственником нежилого помещения напрямую – при наличии договоров. На сайтах поставщиков услуг за перечисление денег комиссия не берется. Немаловажным является и то, что принимаются все карты. Возмещение стоимости услуг на содержание общего имущества происходит на счет управляющей компании в соответствии с платежными документами.

Иными финансовыми организациями, используя ресурсы которых можно перечислить деньги за коммуналку, являются:

1. Портал госуслуг, который комиссию не взимает, но ее могут востребовать банки или сами организации-поставщики услуг.
2. Банковские учреждения. Здесь к оплате принимаются как карты, так и наличность. Имеется возможность использовать терминал или оплатить кассиру. Интернет-банкинг позволяет произвести платеж не отходя от компьютера. Комиссия – от 0% до 2%.
3. Почта России. Услугу предпочитают пожилые люди, больше доверяющие живым кассирам, чем Интернету и гаджетам.
4. Услуга «Блиц-платеж». Доступна при оформлении поручения банку, который на протяжении длительного срока будет производить платежи за клиента. Ему необходимо только открыть и регулярно пополнять счет.
5. Мобильный банк. Управление счетами производится банком с помощью SMS-сообщения от клиента.

Оплачиваются услуги за использование коммунальных ресурсов ежемесячно, в течение первой декады следующего за расчетным периодом месяца.

Как исполнитель, так и потребители коммунальных услуг используют определенные права и обязанности. Основными задачами ресурсопредставляющей организации являются обеспечение коммунальных услугнадлежащего качества и в нужных объемах. Потребителю необходимо с установленной договором периодичностью вносить плату за использование услуг.

Как платить

Для того чтобы налогоплательщик мог заплатить имущественный сбор, законом определены специальные сроки. Согласно установленным правилам, оплата должна быть осуществлена не позднее 1 декабря. Так как сумма рассчитывается налоговыми органами, гражданам нет необходимости проводить процедуру самостоятельно.

ИФНС присылает всем налогоплательщикам соответствующие уведомления, на основании которых проводится перечисление средств. Установлены сроки получения таких документов – это 20 октября. Если физ. лицо по каким-то причинам не получило уведомления, это не означает, что налог платить не нужно. Плательщику нужно обратиться в ИФНС самостоятельно.

Оплата осуществляется как в банке, так и с помощью специальных онлайн-сервисов. Гражданин может выбрать любой подходящий способ, главное, чтобы у него сохранилась квитанция. А для того чтобы не ждать уведомления, плательщик может зарегистрироваться на официальном сайте налоговой службы и получить доступ к личному кабинету.

Для этого нужно:

1. Обратиться в местное отделение налоговой службы и получить специальную регистрационную карту. Она выдается на основании заявление, ИНН и других личных документов. Также эту процедуру может осуществить представитель на основании нотариально заверенной доверенности.
2. Далее нужно получить электронную подпись. Они оформляются в соответствующих центрах связи.
3. Затем плательщику следует зарегистрироваться на сайте, используя полученные регистрационные данные (логин и пароль).

После этого физ. лицо может не только следить за количеством задолженностей по тем или иным налогам, но и оплачивать их онлайн.

Разновидности проводок по зарплате и налогам

Общее начисление заработной платы работников за месяц отображается последним днем этого месяца. При этом формируются суммы по исчисленному налогу (НДФЛ), начисленным страховым взносам.

В некоторых случаях начисление происходит и в другие сроки. Речь идет о выплатах при предоставлении отпуска, при увольнении работника и других случаях расчета.

Формирование заработной платы происходит с использованием счета 70. Учет ведется отдельно по каждому сотруднику. Счет затрат определяется в зависимости от занятости работника в одном из структурных подразделений, от специфики организации, например:

• Дт 20 Кт 70 ― начислена зарплата работникам основного производства;
• Дт 26 Кт 70 ― зарплата управленческого аппарата;
• Дт 44 Кт 70 ― заработная плата сотрудникам торгового предприятия.

Формирование заработной платы и прочих выплат сопровождается удержанием НДФЛ и начислением страховых взносов. Налог на доходы удерживается из рассчитанных сумм работникам, обязанность же по перечислению НДФЛ ложится на организации как на налоговых агентов. Начисление страховых взносов же происходит полностью за счет средств работодателя.

Для формирования данных о налоге на доходы к счету 68 открывают субсчет 68.1. При совершении записей о страховых отчислениях используют следующие субсчета:

• 69.1 ― взносы в ФСС;
• 69.2 ― страховые взносы в ПФ;
• 69.3 ―суммы в ФФОМС;
• 69.11―начисления в ФСС по травматизму.

Отражаются операции по удержанию налога и начислению взносов следующими проводками:

• Дт 70 Кт 68.1 ― удержан НДФЛ с начисленного заработка;
• Дт 20 (23, 25, 26, 44) Кт 69 ― начислены страховые взносы.

Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:

Принятие к учету оборудования, требующего монтажа

Часть оборудования, которое поступает на производство, как правило, требует монтажа. Это может быть производственное или техническое оборудование, которое функционирует только по факту его сборки, а также измерительные приборы, которые монтируются к основному оборудованию.

Рассмотрим пример:

Бухгалтер АО «Богатырь» сделал в учете такие проводки:

Типовые проводки

Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» корреспондирует со следующими счетами:

Таблица 1. По дебету счета 26:

Таблица 2. По кредиту счета 26:

Способы получения

1. Аренда. Положительные стороны: возможность отделаться “малой кровью”, легко прогнозируемые затраты на долгосрочный период, на одном месте ничто не держит, свобода выбора на рынке аренды. Отрицательные стороны: только арендодатель решает вопросы по перепланировке, ремонту и т.д., может не повезти с соседями.
2. Купля-продажа. Положительные стороны: своё собственное помещение, офис – часть активов предприятия, под залог недвижимости дают крупные кредиты. Отрицательные стороны: не всем по карману, риск потери стоимости со временем, необходимость вложений в ремонт и обслуживание, возможно отвлечение необходимых средств от целевых нужд бизнеса.
3. Строительство. Положительные стороны: индивидуальная планировка, контроль качества при строительстве, возможность перепродажи по более высокой стоимости (как отдельный способ получения доходов с офисной недвижимости). Отрицательные стороны: большие денежные и временные затраты, бюрократические проволочки с выкупом земли, регистрацией строения, оформлением бумаг, поиск качественной бригады строителей и риски, связанные с ними.

Классификация офисной недвижимости

1. Офисы категории “A”. До офиса легко добраться. Все системы и коммуникации соответствуют нормам и строительным правилам.

   Помещения оборудованы по последнему слову техники – есть отдельные конференц-залы, отдельные рабочие помещения, зоны отдыха и прочее. Хорошая охрана. Наличие подземной парковки для сотрудников и гостей.

2. Офисы категории “B”. Расположение в зданиях, имевших ранее другое назначение. Чуть менее выгодное расположение. Простая и недорогая, но качественная отделка помещений. Спектр услуг для персонала ограничен. Парковка под открытым небом.
3. Офисы категории “C”. Невыгодное расположение. Слабое обслуживание. Возможно несоответствие современным требованиям пожарной безопасности и строительства, которое потребуется исправлять. Нет парковки.
4. Офисы категории “D”. Самая низкая стоимость. Ремонт проводился очень давно. Возможно отсутствие коммуникаций и несоответствие современным требованиям пожарной безопасности и строительства. Крайне невыгодное расположение и отсутствие парковки.

Об используемых классификациях офисных помещений читайте в отдельной статье.

Кто и как осуществляет оплату коммунальных услуг за нежилое помещение в многоквартирном доме?

Нежилые объекты недвижимости чаще всего используются как коммерческие, в них могут расположить магазин, аптеку, мастерскую по ремонту обуви, одежды, кафе, склад или мини-производство.

Если помещение оформлено в собственность, то у владельца есть правоустанавливающие документы, на основании которых он должен заключить договор на коммунальные услуги нежилого помещения с УК, как и все собственники жилых помещений, и на общих основаниях платить за:

• электроэнергию;
• газ;
• водоснабжение горячее и холодное;
• водоотведение (канализацию);
• тепло.

Как осуществляется оплата коммунальных платежей за нежилое помещение?

Каждый хозяин нежилой недвижимости платит за фактически израсходованные ресурсы, зафиксированные приборами учета. На теплоснабжение счетчик может быть общедомовой, тогда расчет платы выполняют сообразно площади нежилого помещения.

Это единственно правильный выход: не учитывая коммерческих площадей, бухгалтер УК завысит плату собственникам квартир.

Но разумнее всего каждому собственнику нежилого помещения напрямую заключить договора с поставщиками ресурсов (ч. 7.1 ст. 155 ЖК РФ, при наличии решения общего собрания владельцев), так как тарифы для индивидуальных предпринимателей и предприятий существенно отличаются, о тонкостях чего бухгалтер УК может просто не быть в курсе.

А как осуществляется оплата общедомовых нужд нежилого помещения? Особого внимания заслуживает расчет платы за вывоз мусора и бытовых отходов, объем которых может в разы отличаться от тех, которые образуются в результате жизнедеятельности пользователей жилья.

Договор на вывоз мусора и отходов заключается каждым владельцем нежилого помещения отдельно (Закон от 24 июня 1998 г. N 89-ФЗ), в зависимости от рода деятельности.

Плата за нежилую квадратуру (ст. ст. 39, , 158 ЖК РФ) по статье «содержание и ремонт» взимается в том же размере, что и для квартир МКД.

Владельцы нежилых помещениях ОДН также должны оплачивать за содержание и ремонт лифтов, вне зависимости от расположения не предназначенной для жилья площади, на основании решения Верховного Суда РФ от 26.05.2005 г. N ГКПИ05-588 и ст. ст. 30, , 39 и 158 ЖК РФ, пропорционально доле в общей собственности МКД.

Пошаговая инструкция по проведению сделки

Основой сделки является заключение и регистрация договора купли-продажи. Но прежде чем оформить переход права собственности, нужно найти покупателя и подготовить пакет документов.

С другой организацией

Как правило, сделки между двумя юридическими лицами совершаются уполномоченными представителями, действующими на основании доверенности, полученной от генерального директора. Она обязательно должна удостоверяться нотариально, согласно нормам статей 185, 185.1 ГК РФ. После просмотра нежилого помещения и проверки его правоспособности изучением документации, стороны приступают к оформлению купли-продажи.

Согласно статье 429 ГК РФ юридические лица, выступающие в роли покупателя и продавца, вправе составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП). В нём указывают:

1. Организации, выступающие в роли сторон и уполномоченных лиц, которые представляют стороны сделки.
2. Описание объекта недвижимости. Его стоимость и условия участия в сделке.
3. Сроки проведения купли-продажи. Ответственность сторон по её проведению.
4. Передача и получение аванса.

В ответственность сторон по преимуществу вносятся условия уплаты компенсации за просрочку по сделке или за её срыв контрагентом.

• Скачать бланк ПДКП нежилого помещения между юрлицами
• Скачать образец ПДКП нежилого помещения между юрлицами

ВНИМАНИЕ: по ПДКП недопустимо требовать или передавать полную стоимость недвижимости.

В установленный положением ПДКП срок, стороны составляют основной договор купли-продажи. Он соответствует нормам статьи 549 ГК РФ. Его участниками должны быть те же представители юридических лиц, которые заключали ПДКП. Если такое условие не соблюдается, то необходимо оформить передоверие доверенности, по которой происходит представительство.

В основной договор нужно перенести параметры нежилого помещения, подлежащего продаже. Здесь ни в коем случае не допускается замена его параметров или кадастровых характеристик. То же касается стоимости – она должна полностью соответствовать той, которая устанавливалась в ПДКП. Если требуется изменить то или иное положение, составляется дополнительное соглашение.

Дополнительно могут вноситься любые положения, существенные для конкретной сделки. По усмотрению сторон вносят:

• условия страхования объекта;
• страхование сделки;
• удостоверение сделки нотариусом;
• условия расторжения договора.

В завершение даются реквизиты контрагентов, в том числе – ИНН, ОГРН, КПП. Документ подписывается руководителями или их доверенными лицами, чьи паспортные данные так же указываются в документе. Скрепляется печатями организаций. К договору, подписанному сторонами, прилагается пакет документов.

• Скачать бланк договора купли продажи нежилого помещения между юридическими лицами
• Скачать образец договора купли-продажи нежилого помещения между юридическими лицами

СПРАВКА: расчёт покупателя с продавцом может быть только безналичным. Через бухгалтерию перечисляются денежные средства организации покупателя, которые поступают на лицевой счёт продавца.

С гражданином или ИП

Если покупателем выступает индивидуальный предприниматель или гражданин, процедура остаётся аналогичной, но имеет небольшие изменения. Покупатель так же вправе воспользоваться услугами поверенного, но может участвовать в сделке лично.

Если составляется ПДКП, к нему применяются те же гражданские нормы. Но в самом договоре купли-продажи между, например, ООО и физическим лицом вносятся следующие сведения о покупателе:

• Ф.И.О.;
• год и место рождения;
• серия и номер паспорта;
• кем и когда выдан паспорт;
• место прописки.

Далее договор содержит все существенные положения по организации сделки. В назначенное для заключения сделки число покупатель подходит в компанию, где заключается основной договор купчей на недвижимость.

Основной договор составляется по такому же алгоритму:

• в него переносятся сведения из ПДКП;
• или составляются дополнительные соглашения.

ВАЖНО: в заключение вносятся реквизиты Продавца – юридического лица и паспортные данные покупателя – физического лица. Ставятся подписи сторон и печать продавца.. Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств

При необходимости – составляет кредитный договор с банком

Производится расчёт по сделке, в результате которого покупатель кладёт на лицевой счёт, указанный в договоре, соразмерную сумму средств. При необходимости – составляет кредитный договор с банком.

Готовая продукция

Готовая продукция (счет 43) — вид материально-производственного запаса, который был получен в результате производственной деятельности. В бухгалтерском учете такие запасы отражаются  по фактической себестоимости, которая является суммой всех затрат понесенных предприятием в процессе их производства.

Более подробно — проводки по готовой продукции, реализация готовой продукции.

Расходы обслуживающих производств

Расходы обслуживающих производств и хозяйств (счет 29) не имеют отношение к основному производству (ЖКХ, дошкольные учреждения, учреждения здравоохранения, культуры, общепита, санатории, дома отдыха и пр.), однако призваны решать социальные вопросы и необходимы для поддержания и, при необходимости, восстановления трудоспособности сотрудников.

Давальческое сырье

Операции с давальческим сырьем (толлинг) представляют собой передачу сырья поставщиком для обработки, переработки и производства на его основе готовой продукции на производственных мощностях предприятия с последующей передачей собственнику сырья произведенной из него готовой продукции в полном или частичном объеме согласно договору.

Давальческое сырье в течение всего периода его нахождения на предприятии учитывается на забалансовом счете 003, поскольку оно не переходит в собственность предприятия. Выпущенная готовая продукция из давальческого сырья отражается на забалансовом счете 002.

Подробнее — статья о давальческом сырье.

Отходы

Отходы – материалы, вещества или предметы, образующиеся в результате производственной деятельности, не пригодные для дальнейшего использования или реализации на сторону и требующие переработки либо утилизации. Отражаются на счете 10.

Более подробно — проводки по отходам

Учет себестоимости

Себестоимость продукции – сумма всех затрат предприятия на производство одной единицы продукции. Кроме того, может рассчитываться себестоимость полуфабрикатов основного производства, продукции вспомогательных, обслуживающих, подсобных и побочных производств, а также всего объема товарной продукции предприятия.

Процесс исчисления себестоимости единицы продукции называется калькуляцией. Для определения производственной себестоимости используется счет 20.

Короткое видео по теме:

https://youtube.com/watch?v=7F4AOdR9oVA

Порядок предоставления услуг

Согласно нормам Постановления №354 услуги организаций-поставщиков предоставляются со времени признания за собственниками нежилых площадей их имущественного права. Их состав зависит от степени благоустройства МКД и включает:

• электрообеспечение;
• снабжение газом, водой (холодной и горячей);
• водоотведение;
• сбор ТБО (твердых бытовых отходов).

За исключением поставки тепла, осуществляемой лишь в холодное время года, все остальные услуги обеспечиваются круглогодично.

ВАЖНО! Основание для предоставления определенных коммунальных услуг – это возмездное соглашение с ресурсопредоставляющими субъектами.

Такой документ между коммунальной организацией и владельцем нежилой плащади в МКД заключается обязательно в письменном виде. В случае отсутствия договора поставка услуг осуществляется на основании расчетов, производимых самой ресурсопоставляющей организацией (основание – Постановление №1498 26.12.2016).

Отличия рассматриваемого документа от иных арендных соглашений

Так как любое недвижимое имущество имеет отдельный правовой режим (ст. 607 ГК РФ), то при заключении контракта об аренде части недвижимой собственности необходимо, в то же время, учитывать, что заключается договор все-таки в отношении всего помещения с использованием только его части.

Проще говоря, по закону арендодателем передается вся недвижимость (ст. 650 ГК РФ), однако в соглашении указывается, что применяться по назначению будет только его кусочек. И, соответственно, арендная плата будет уменьшена пропорционально используемой небольшой площади. Эта особенность договора аренды части нежилого помещения создает некоторые дополнительные правовые вопросы.

К примеру, по законодательству (ст. 616 ГК РФ) и практике делового оборота обязательства по проведению текущего ремонта недвижимости обыкновенно возложены на плечи арендатора. Если использовать в прямом смысле условие закона о том, что помещение передается целиком, то, соответственно, арендатор части нежилого помещения должен будет ремонтировать не только часть, но и все помещение полностью.

Конечно же, на практике такое условие вряд ли будет соблюдаться. По этой причине в соглашении необходимо более конкретно и всесторонне раскрыть обязанности арендатора, в том числе, в отношении ремонта сдаваемой собственности.

Например: ООО «Электроник», занимающееся установкой и обслуживанием сети торговых автоматов по продаже пакетированных продуктов питания и напитков, заключает договор аренды части помещения супермаркета. В договоре вообще нет необходимости возлагать обязанности по ремонту, как текущему, так и капитальному, на арендатора, поскольку занимаемая им площадь ничтожно мала – всего 2 кв.м. Поэтому и ремонтировать что-либо в супермаркете данному арендатору нет никакой необходимости.